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周經理
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房東要漲租金?租金抵扣個稅難實行
14441次 2019-02-22
2018年12月31日起，國家稅務總局推出的“個人所得稅”App已經式上線。民衆紛紛通過“個人所得稅”App辦理個稅專項扣除，以期降低個人稅收負擔，增加收入。
雖然申報專項扣除正在如火如荼進行。但其中的租房支出項目要抵扣個稅，意味著要簽訂正規合同、開具房租發票。同時也意味著房東是需要繳納稅款的。稅收一頭關系著國家的繁榮，一頭與公衆的獲得感直接關聯，因此這次個稅改革中的專項扣除政策，無疑是一次惠民行動。但是房租的專項扣除，也一頭連著租客，一頭連著房東。
雖然房東是需要繳稅，但這個問題卻困擾著廣大租客。減稅會不會産生傳導效應，會不會因爲申報房租專項扣除，形成多米諾效應，引發房租上漲、租房矛盾、稅負轉嫁等問題……
首先可以確定的是，申報房租抵扣個稅，房東的成本會增加。目前很多房屋出租並未備案，稅務機關不掌握房東的房租收入情況，通過納稅申報後，房東的房租收入就會被記錄。目前以北京爲例，租賃行爲被備案的比例非常低，不足一成，而如果看全國，1%都不到。在過往，租房市場上的稅收流失問題是稅務部門的老大難問題。
現在，如果租客都使用“個人所得稅”App填報個稅抵扣，那麽使得房東的租金收入被公開，告知給稅務部門，這等于說房東群體必須開始誠實納稅了。
對于房東而言，若租房交易上報稅務部門，現行個人出租住房需分別計算繳納增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅和房産稅。房東們以前不用交，現在要交，肯定會痛。如果租客真要選擇申報，那房東們的首選毫無疑問，要把稅金轉嫁給租客。
其次，衆所周知很多一線城市租房市場都是一個賣方市場，既然是賣方市場，那稅金就很容易轉嫁，這是由經濟學原理決定的。在房東占據主導地位的租房市場，房客就必須承擔房租之外額外産生的稅金，並非租戶可以隨意進行選擇。
現狀擺在那了。如果申報，就要漲租金，很可能劃不來。個稅“房租專項扣除”本是利好,卻讓一些租客爲難甚至想放棄申報。這就陷入了一種無解的症結裏。政策的本意是減輕民衆負擔，但實際操作起來反而是增加民衆負擔。在政策恒定的環境內，爲了保證自身的利益不受損害，只能上演弱肉強食的生存法則。
那麽該如何解決這一問題呢?或許當確立一個思路。于是今年2月12日北京市下發新政，市民出租住房收入的綜合征收率大幅下調，如果月租金收入不超過10萬元的從5%改按2.5%征收，僅僅相當于原來稅率的一半;月租金收入(不含稅)在10萬元以上的，則按照4%的綜合征收率來征收。所以無論月租金收入多寡，稅率都有所下降。
在當前經濟下行壓力下，減稅降費仍是主旋律。北京這次大幅度降低租房的稅費綜合征收率，不管是房客還是房東，其實都不必對住房租金專項扣除是否會增加自身稅負(或房租)擔憂。在減稅的大背景下，，租客也就不用再會爲申報房租抵扣個稅而舉棋不定。
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