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廈門：企業擅自變更商辦爲“類住宅”，可無償收回土地使用權
13523次 2019-08-28
8月14日，福建省厦门市自然资源和规划局印发《关于加强商办类建设项目全链条管理的实施意见》，加强对厦门商业、办公类建设项目管理，遏制商办类建设项目变相改造为公寓、住宅等“类住宅”建筑，《实施意见》自发布之日起实施。如果对于公司注冊问题有任何疑问，欢迎前来咨询，我们可以为您提供专业的指导性意见。欢迎关一品財稅公司注冊網
《實施意見》表示，廈門市資源規劃局將從項目策劃、方案審查、監督檢查、違法查處等方面完善監管措施，提高監管力度，對商辦類建設項目全鏈條管控。2018年1月3日，廈門市國土房産局等五部門發布《進一步加強辦公類建設項目管理若幹意見》，對廈門市辦公類建設項目在開發、建設、銷售和使用中的實際情況提出管理意見。《實施意見》與《若幹意見》相比，不僅把商業項目包含進去，對違規行爲的分類、産生的後果等也規定的更爲具體細致，在從重處罰違規企業方面，還增加了“無償收回土地使用權”和取消企業參與廈門市土地市場交易資格的嚴厲措施。
受讓人擅自將商辦類項目改爲“類住宅”，出讓人有權解除合同，並無償收回土地使用權
《實施意見》首先明確了資源規劃分局和區政府的責任。比如，根據區域內的存量，資源規劃分局因合理策劃新增商辦類建設項目;加強對商辦類建設項目土地出讓合同內容的擬定及審查管理，明確商業、辦公用途可分割銷售的規模、條件等各項要求。《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂時，應將屬地區政府與受讓人共同簽訂的監管協議作爲附件，明確區政府監管責任和受讓人違約責任。
《实施意见》称，针对商办类建设项目，《国有建设用地使用权出让合同》中应增加禁止条款，“受让人擅自改变土地用途，将商办类项目改为‘类住宅’的，出让人有权解除合同，并无偿收回土地使用权。” 对于涉嫌土地违法立案的建设项目，相关职能部门可以采取停止办理变更许可、竣工规划条件核实、竣工土地复核验收、产权登记等措施。
關于方案審查，《實施意見》要求在出具《建設工程規劃許可證》時，資源規劃分局應在其他規劃要求中備注“建設單位應嚴格按照方案設計圖紙進行施工，嚴禁改造爲‘類住宅’”，並做出了4條細致的規定。
(一)平面功能標注不得出現諸如“公寓”、“臥室”、“客廳”、“陽台”、“廚房”等住宅類功能描述;
(二)建築平面布局不得采用住宅套型設計，不得設置廚房等居住空間，衛生間、茶水間或飲水供應點必須集中設置;
(三)商業用途建設項目，其分割單元每層套內計容建築面積小于等于300平方米，建築層高不得超過4.5米，大于300平方米的，建築層高不得超過6米;辦公用途建設項目，應嚴格控制最小分割單元的設置，最小分割單元不得小于300平方米，土地出讓合同中另有約定的，按約定執行;建築層高不得超過4.2米;
(四)不得預留、違規增設可作爲住宅用途的排水、排汙、排煙及燃氣等管道。
禁止被列入“黑名單”的違規企業及其控股公司參與廈門市土地市場交易
《實施意見》對虛假廣告宣傳、備案價格異常，售樓處展示具有居住功能的樣板房，商辦類建築項目改爲“類住宅”等違法行爲，明確將開展調查。虛假宣傳被市場監管局處罰的，備案價格明顯高于同一區段其他商辦類項目的，有因爲建設項目改“類住宅”被投訴舉報的，都將作爲立案佐證。
開發商的違法行爲一經立案，資源規劃部門將停止辦理後續各項手續，包括不准變更許可、不准竣工規劃條件核實、不准竣工土地複核驗收以及停止辦理産權登記。
《實施意見》明確對限期未整改到位的違規企業從重處罰，對涉嫌犯罪的，應當移送司法機關依法處理。同時，將這兩類違規企業列入“黑名單”，並推送至信用廈門信息平台，對其實施聯合懲戒。禁止被列入“黑名單”的違規企業及其控股公司參與廈門市土地市場交易。
《实施意见》还规定，商业、办公类建设项目于施工期间，在项目的醒目位置增设风险提示牌，告知买受人该项目为商办类建设项目，不得作为住宅使用，否则买受人自行承担相应法律责任，并标注区政府有关监督部门、区执法局以及辖区资源规划分局监督责任人和举报電話。
值得一提的是，上述《實施意見》文件號爲“廈資源規劃規範[2019]1號”，是廈門市自然資源和規劃局在今年3月27日正式挂牌成立後，發布的第一份規範性文件。
根據《廈門市市級機構改革實施方案》，廈門市自然資源和規劃局整合了市國土資源與房産管理局的國土資源管理職責、市規劃委員會的職責，以及市發展和改革委員會的組織編制主體功能區規劃職責，市環境保護局的組織劃定生態紅線職責，市水利局的水資源調查和確權登記管理職責，市市政園林局(市林業局)的森林、濕地等資源調查和確權登記管理職責，市海洋與漁業局的擬訂海洋功能區劃、海域開發利用總體規劃、無居民海島保護規劃以及海域海島等資源調查和確權登記管理職責，相關部門的自然保護區管理職責等。
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